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香港買樓是一門希望機制
香港買樓文化自六、七○年代發展至今，我們該怎樣理解？香港樹仁大學社會學系副系主任兼助理教授曾仲堅寫過一書《Home Ownership in Hong Kong: House Buying as Hope Mechanism》，認為香港買樓是一門希望機制。理論框架來自澳洲人類學者Ghassan Hage的希望機制，Hage研究澳洲移民，認為移民由一個希望少的地方，去到一個希望多的地方。換轉在香港，買樓作為希望，推動港人工作，配合資本主義社會市場競爭。
二○○○年，曾仲堅在大學讀文化研究，學科嘗試回應九○年代香港的身份危機，但是當他畢業後踏入社會，月薪只有五、六、七千，面對的問題是錢，而不是身份危機。當他後來回到學院進修，「現在可能是一個更加關於錢的問題，關於工作、將來、計劃、年輕人，特別是面對一個愈來愈不穩定的世界，當時工作不再有一個穩定的career path，是一個這樣的故事來的。」二○○九至一二年他赴美國讀博士，每次回來香港或看網上討論買樓，他發現：「我們綁了很多意義在樓上：買樓、住、香港年輕人的將來、我們怎樣去計劃將來？我們如何想像將來，決定我們如何生活。」
Home Ownership in Hong Kong: House Buying as Hope Mechanism
樓價必升 買樓變王道
自七○年代起，香港人想像未來的方式是買樓，「但實際上不是這樣的，如果你看回世界其他地方，他們會覺得買樓是成為成人的一個重要里程碑，就是人類學者叫證明成為大人的rite of passage，但沒那麼決定生死的。」新世代踏入社會後，他們經歷的樓市只有不斷升。然而樓市曾在一九九七至二○○三年持續下滑，只不過後來調整，甚至升上新高。「結果是一個結果論，最後都無事，最後都升，最後都去到高位，你捱得夠久，變了一個歷史的偶然。」樓市跌成了「歷史的偶然」，忽略了樓宇會折舊的一面，買了樓好像等同一勞永逸，「來自大家相信一個不斷上升的樓市。」故此，買樓後的成本往往被忽略，譬如大維修需要錢，也需要時間參與業主立案法團，但大多數人會覺得事不關己，拒絕參與。
二○一八年，曾仲堅訪問一批年輕人，他們覺得人生迷茫，認為政治和經濟上未見出路，又無法負擔置業，「於是他們要想像一個方法，令到他們繼續走下去，令到他們仍然會肯做事和去儲錢。而其中一種說服的方法，就是我們這一刻努力一點，雖然不知道是不是真的會有，但下一個浪來的時候可能可以買到樓。」儘管近幾年樓價從高位下跌，但不代表他們就會入市。身處其中便擔心樓市將繼續下滑，反而不敢入市，事後再看卻又是一場結果論。「這是一個文化上想像自己會做，令自己好過一些的機制。」
無法想像未來的時候
連未來也想像不到，有些人的對應方式就是躺平，沒有動機再去努力。或如Hage的理論，移民到一個希望更多的地方，希望多寡全來自想像。買樓基本上跟地方產生聯繫，「你不能走，你搬不到，賣樓也不一定那麼快賣得出，你其實跟這個土地是連結起來。」
但是曾仲堅提到，其實還有一個應對方式：社會學者Richard Sennett提出craftsmanship，透過做事或看到自己進步，給予自身尊嚴和實在的感覺，也像是Hage理論裏的主動希望（active hope）。 倒過來， 買樓本 身是一種被動希望（passive hope），透過迎合外在標準來給予自身肯定。香港愈來愈多人做運動、健身、做瑜伽、做手作，「這些其實都想在一個不穩定的社會裏面，除了以前的人買樓覺得自己向上流，你自己現在做運動，你感覺到每天肌肉厲害了，都是一個方式。」
香港樹仁大學社會學系副系主任兼助理教授曾仲堅
夢碎現況 當買樓變成無法觸摸的海市蜃樓
一九九七年至二○○三年，香港樓價下跌，跌至二○○三年三十年來最低位。之後樓市如同谷底反彈，樓價一直升，升至二○二二年三十年來最高位。當二○○三年太古城呎價只需約三千多元，二○二二年則要一萬九千多元，接近六倍價錢。即使近三四年樓價下滑，亦只是回復至十年前的高水位。買樓，對大多數香港年輕人仍是無法觸摸的海市蜃樓。
中原城市領先指數反映香港私人住宅樓價，由中原地產及香港城市大學商學院管理科學系編制。數據取自一百個大型屋苑的二手成交，指數以一九九七年七月一日當周定為一百點基準。
下面圖表取每年一月一日該周中原指數和太古城每年一月平均成交呎價，從數字看香港樓價三十年變化。
廿四年前孫九招 打碎置業夢？
二○○二年，香港房屋變得無法負擔的轉捩點。九七亞洲金融風暴後，香港樓市大跌，失業率高企。為了鞏固投資者信心，推動樓市經濟，二○○二年「孫九招」出台，包括結束居屋、即時停止出售居屋、取消拍賣土地，降低房屋供應以帶旺樓市，同時埋下樓價高企不下的種子。
「如果香港房屋政策回到二○○二年，好像以前那樣繼續供應的時候，我想不會去到現在這樣的高水位。」港大經管學院助理教授王柏林說。今年初，港大經管學院出版《香港經濟政策綠皮書2026》，他有份撰寫一文分析香港房屋負擔能力，持續關注房屋議題，他的父親王予漸也是研究香港房屋的經濟學者，從小到大浸淫在這氛圍，「我想做房屋（議題）的趣味，作為香港人是一個很核心的問題。」與其說子承父業，房屋問題更像是歷史裏的沉痾。
香港的置業階梯曾經行之有效。一九七三至一九八二年，麥理浩政府推「十年建屋計劃」，後來一九八七年推出「長遠房屋策略」，二○○二年以前，香港政府大量興建公營房屋，並且提供大幅房屋津貼。「戰後嬰兒潮的一代有很多人上樓 ，而且屋是愈建愈漂亮，可能本來是徙置區，再搬到新的公屋，再搬到很漂亮的居屋，那一代的階梯是真的活化，很實在的階梯。二○○二年之後，這件事是消失了。」
王柏林初步研究，約三成公屋戶為上樓而不工作，以符合入息上限。
置業階梯消失 造世代差異
「其實，全港最大的房東就是政府。」香港接近一半房屋供應為公營房屋，難言投資者行為是造成香港高樓價的主因，引致新世代難上樓。王柏林形容年輕人的住屋問題處於夾心階層，房屋政策首要處理迫切的基本房屋需要，如劏房戶，「但大部分年輕人的問題不是住劏房，大部分年輕人是跟家人住，家人可能住得不錯，但是他沒有辦法搬出來。如果要租，一半收入就沒有了。這樣導致種種問題，例如『得公屋得天下』這個風氣，有不少人減少工作，為了排公屋。」
港大經管學院助理教授王柏林
新世代三個殘酷真相
新世代每五個人 兩個與父母同住
與父母同住成為最多青年的居住模式。二〇二三年，逾四成三十至三十九歲港人與父母同住，比一九九三年增加一成半。即一九九三年每四個人有一個人與父母同住，現在每五個人有兩個「住屋企」。另外，不足三成青年選擇做業主，買公營房屋和私樓的比例均告跌。
最難買樓的城市 要逾十四年不吃不喝
國際公共政策顧問機構Demographia，連續十五年評香港為全球最難負擔樓價的城市。研究取城市住宅樓價中位數和年收入中位數，計算樓價與年收入的比率。比率在三倍或以下屬可負擔，超過五倍屬難以負擔，九倍以上屬無法負擔。香港最新比率是十四點四倍，屬無法負擔，十四點四年不吃不喝才能買樓，領先澳美加城市。
得公屋得天下？上公屋不易
即使公營房屋受資助，購買門檻較低，但仍然困難。香港公私營住宅供應接近分半，然而二〇〇二年起停售居屋，二〇一四年才重新接受居屋申請，港大團隊發現，二〇〇三至二〇二三年非公屋住戶的居屋白表申請中籤率只有3%。
青年從公屋開始的置業階梯亦斷裂。一人公屋申請每月入息上限為一萬三千〇九十元，二人為兩萬二百三十元，但是二〇二四年就業人士每月收入中位數，二十五至三十四歲已為二萬二千元，甚至超過二人公屋每月入息上限，遑論後續以綠表申請居屋，或購入公屋單位。
