借錢買樓有得揀 按揭存款掛鈎更優惠

亞洲
2016.05.11
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香港各大銀行及財務機構提供的樓宇按揭貸款服務,貸款額可高達樓價七成至九成,按揭年利率以港元最優惠利率P按 (Primerate),或香港銀行同業拆息H按(HIBOR)為主流,但H及P均會隨時變動,前段時間,本港市場曾擔憂香港將跟隨美國加息,銀行同業拆息利率(P按)一度升至0.39厘;雖H按一般有封頂,但浮息按揭利率始終波動較大,容易影響上車人士的按揭計劃,因此多家銀行推出簡稱定按的固定利息按揭計劃,以減低加息風險。

東亞銀行今年率先將按息降低至H加1.6厘後,其他銀行紛紛跟隨,貸款額門檻更大幅降低至一百萬元。中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳指,減息潮初期,銀行之間提供H按息優惠的門檻各有不同,當中設有不同要求的最低貸款額,但在競爭持續下,門檻已逐步降低。她更指,「為爭取更多按揭客戶,預料陸續有銀行將H按減息優惠伸延至與存款掛鈎的計劃。」

按揭存款進一步慳息

H按與存款掛鈎計劃的好處是,不少資金充裕人士,買樓後均有儲蓄及備用資金需要(其中包括細額儲蓄存款或大額流動資金),如果均可以獲高存息回報,那麼用家便可以隨時按需要提存戶口內的存款,免除指定存入最少金額或存款被鎖死等問題,處理上較為有彈性。

以渣打的「置慳息」按揭計劃為例,如按揭額為三百萬,先於高息存款戶口內存入十二萬元,其後每月存入一千五百元,二十年按揭總利息支出為611,855元,存款利息為93,138元,較普通戶口的總利息六百零二元為高(假設港元儲蓄年利率為0.01%),若以存款利息以抵銷按揭貸款餘額而節省的利息支出約八千八百一十一元,即淨利息支出509,906元,相較原本的總利息支出611,855元,節省16%。

最近買入日出康城一手單位的Fiona,花了一個月時間比較不同銀行的按揭計劃,結果選擇中銀的H按計劃,貸款四百萬元,還款期三十年。「我幾乎問遍全港所有銀行,當時中銀的計劃最吸引,H按利率是H+1.7%,加上超過1%的回贈,以及與H按利率看齊的存款戶口。戶口的存款金額上限是貸款的一半,首年豁免最低存款金額,第二年開始最少要有十萬元存款。」Fiona減去每月供樓開支外,尚有小量積蓄,因此認為年息約1.9%的存款戶口比起一般零利率的儲蓄戶口吸引得多,未來亦會將個人資金存入此戶口。

H按存款計劃的雙重優惠吸客力顯著,但要留意的是,不同銀行的產品有輕微差異,例如計劃一般設有存款金額上限,普遍定為未償還按揭額的一半,若超逾上限,部分銀行可提供一般存款利息,但亦有銀行不會就超出金額提供任何利息,申請前宜先向有關銀行查詢詳情。

新盤推按揭優惠

除了銀行,一手樓盤的發展商也推按揭優惠吸客,嘉里建設發展的何文田豪宅項目「皓畋」,與中原按揭合作推出的「低按息+高存息雙優惠計劃」,按息全期低至H+1.6%,同時享有特高存款息率,存息與按揭息率相同,即現時的1.83%,此計劃之現金回贈為貸款額之1%,還款期長達三十年。

中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示:「計劃讓買家的儲蓄賺取高存息,以抵銷部分按息支出,等同進一步降低實際按息。」以六百萬元貸款額、還款期三十年為例,採用上述「低按息+高存息雙優惠計劃」除了享有市場上最優惠之H按息外,假設在提取貸款時存入資金十萬元及每月存入儲蓄三千元,以高存息回報抵銷部分按息支出後,淨利息支出可較巿面H按計劃節省達21%,較巿面P按計劃全期利息節省30%,同時享有最高現金回贈及最長還款年期。●

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