2047年前,香港人會住得更好嗎? 從樓價、規劃及取締劏房說起
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2047年前,香港人會住得更好嗎? 從樓價、規劃及取締劏房說起

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二○一八年,土地供應專責小組報告的前言以「貴」、「細」、「擠」總括了香港人的住屋困境,同時鋪陳出「土地大辯論」的前設——香港土地匱乏,未來整體土地需求約為四千八百公頃,目前缺乏最少一千二百公頃土地。因此,粉嶺高球場、明日大嶼、新界發展區等等成為了土地供應的新選項。香港將增加若干公頃、未來建設數以十萬計單位——但若回到香港人的居住問題,核心問題不外乎幾個:劏房有可能消失嗎?樓價會變得可負擔嗎?在新發展區,人的生活會如何?因此,我們請來房屋、經濟及規劃學者,還看當下及未來,看看二◯四七年前香港人會否擁有一個具尊嚴的居住空間。

回歸二十五年了,香港人,有住得更好嗎?
回歸二十五年了,香港人,有住得更好嗎?

「二◯四九告別劏房」可為與不可為

陳紹銘是城大助理教授,研究住屋及貧窮議題。他是前線社工出身,為親身體驗劏房問題,曾在三十呎板間房住過幾個月,跟另外十八戶房客分享兩格廁所及晚上在牀上亂竄的木蝨。

「我當時最大感受是覺得沒什麼希望。或者那種壓迫感幾影響一個人嘅精神狀態。當時沒有希望的感覺是,不知自己還要困在這裏多久。」陳紹銘說。

陳紹銘博士起初當社工時,也曾住過劏房幾個月。
陳紹銘博士起初當社工時,也曾住過劏房幾個月。
陳紹銘在二○一三年長遠房屋策略諮詢文件裏所手寫的筆記。
陳紹銘在二○一三年長遠房屋策略諮詢文件裏所手寫的筆記。

根據二○二一年「劏房」租務管制研究工作小組發表的報告,估計居於劏房人士的數 目有 226,340人,大約63%的住戶居住面積少於十三平方米。二○二一年,港澳辦主任夏寶龍表示盼二○四九年後不會再有籠屋、劏房問題,今年李家超競選時探望劏房戶,也說 「我不是純粹講口號」。

香港政府其實不是未曾管制不適切居所。 一九九○年,深水埗籠屋大火造成多人死傷, 政府於一九九四年制定《牀位寓所條例》,規 管籠屋須符合樓宇結構、消防安全及衞生配置 標準,並於一九九八年生效。「起碼有基本規 管,比以前冇王管多咗條條例。」他憶述,政 府為了取締籠屋,同時推出安置方案,如興建 單身人士宿舍、或於唐樓購買單位安置籠屋住 戶。「條例收緊,加上有安置方案,就將住屋 標準推高一步。」陳紹銘說。 安置好一千多位被迫遷出的籠屋住戶, 尚算有辦法可循;但要幫助二十多萬住戶告別 劏房,「個核心是夠不夠供應房屋及過渡性房 屋去安置,要做好先做到取締。」陳紹銘說。

他又指,若不想「告別劏房」流於口號,「不如回到務實層次,先看看首先什麼是劏房?」 他認為,制定一個有關住屋標準的規管是更務實的作法。例如訂立合理的人均居住面積,為屋內環境如自然光、通風、廁渠等制定標準,改善住屋環境。「就如二○一三年扶貧委員會訂立貧窮線,設立一些指標,可以監察往後情況有沒有改善。這個應該是告別劏房這個任務可以做的工作。」

盼以「置業選擇」取代 「置業階梯」

不過,在正式「取締劏房」的一天到來前,今年年初,立法會通過《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例》,規定劏房租期會由「2+2」合共最多四年,而租客有優先續租權。在租期內,租金不得上調,而續租時業主的租金加幅不能多於10%。雖然有團體批判租管沒有管制水電費濫收問題、不設起始租金等,但陳紹銘認為條例起碼是一個好 的「starting point」,給予社會清晰訊息—— 「政府有權去管私營房屋市場」。

雖然近年政府積極覓地建屋,但陳紹銘質疑政府不夠大刀闊斧。
雖然近年政府積極覓地建屋,但陳紹銘質疑政府不夠大刀闊斧。

陳紹銘亦認為雖然近年政府提高公屋興建量,但仍然不夠「大刀闊斧」,讓人懷疑決心不夠;其中一點是二○一三年政府重啟長遠房屋策略,建議未來十年建約二十八萬公屋, 惟當時公屋輪候冊總數已達234,300。另一例 是政府宣布局部收回粉嶺高爾夫球場約三十二公頃土地作興建公屋,到近月公布,經環境評估後,僅利用最北端約九公頃土地興建公營房屋。「所以就令人覺得失望。政府常常說房屋是最重要的施政之一,究竟有多重要呢?」陳紹銘失笑說。

他亦評論指,林鄭月娥的房屋政策強調 「置業階梯」,鼓勵港人以換屋達致「向上流」,例如綠置居政策用本身公屋土地「幫人上樓」。「與其強調置業階梯,不如提倡住屋選擇。市場有足夠公屋,可以住公屋;你唔鍾意買樓都可以相宜租金租屋。」他說住屋應該提供這樣的多元選擇,而這些選擇都是真實的,如公屋不用輪候六年,這樣才是直正的住屋選擇。

開發土地供應背後的產業鏈

不過,陳紹銘亦感嘆指政府解決住屋問題的決心不夠,因為地產牽涉太多產業,如銀行、裝修、建築、地產代理,「是好大的business。所以政府會有一定hesitation不敢大幅介入。」陳紹銘說。

研究規劃及土地政策的香港理工大學應用社會科學系講師鄒崇銘亦認同此說。他認為香港經濟側重地產發展,早於七、八十年代開始,因香港工業北移,政府於是倚靠地產及土地收入作為主要收入來源。回歸後,董建華推出「八萬五」建屋政策,可惜金融風暴洶湧而至,樓價大跌,負資產業主哀號連連。

「你會見到二◯◯七年開始,曾蔭權政府投入好多錢去起基建同發展新市鎮。」如新界東北及洪水橋發展,「其實佢唔係純粹去解決住屋問題,政府揼咗好多錢,創造就業,例如做工程、建築、規劃,又或者做賣樓、律師、 會計、銀行按揭等等,其實好多人係黐住呢樣嘢搵食嘅。」鄒崇銘說。

跟邊境接壤的北部都會區將會發展成可提供一共九十多萬個住宅單位的新發展區。
跟邊境接壤的北部都會區將會發展成可提供一共九十多萬個住宅單位的新發展區。

鄒崇銘舉例指,新界東北發展計劃有共六百一十二公頃土地,但當中只有九十公頃用來建屋,公私營房屋各佔一半用地,公屋約「四十多公頃」,即只佔7%用地。一來,他質疑政府究竟需要多少地建公屋,「隨口講個數」,所收土地往往遠大於發展需要。

增加供應 = 樓價會跌? 學者提倡全民共享置業基金

另一有關港人住屋的關鍵問題是——樓價可會跌?窮人可上樓嗎?回顧回歸二十五年,陳紹銘最感深刻的房屋政策是二○○二年政府提出俗稱「孫九招」的救市招數,如停建居屋、公屋改由需求主導、取消賣地一年等等,導致房屋供應大減。二○一○年,香港僅得約19,800個住宅單位落成。其後,租金、 樓價上升,公屋輪候年期有增無減。

還看未來,「明日大嶼」計劃聲稱共提供二十六至四十萬個住宅單位;北部都會區則提供九十多萬住宅單位。供應多了,樓價可會回復較可負擔水平?香港中文大學新亞書院副院長、經濟學家莊太量說:「香港作為一個金融中心,而且是一個好年輕的金融中心,你不能期望樓價低。你唯一期望就是你可以搬去大灣區住。」

他解釋,香港是個自由港,樓價受太多外來因素影響。例如美國因素——港幣跟美元掛鈎,二○○八金融海嘯後,美國推行量化寬鬆政策,大量熱錢流入樓市。當然還有中國因素,自從開放自由行旅客、中國留學生來港就讀,大量內地投資客湧港買樓。「二○一四年中國外匯儲備去到最高峰,達到四萬億美金。 香港每年只得萬幾個新樓單位供應,差不多用百幾億美金就可買起全香港一年新樓。」莊太量解釋道。再加上香港建屋用本地工人,成本高昂;發展商襲斷市場,控制單位售量,甚至囤積部分單位不作發售,「所以不要期望樓價會有大方向下跌。」莊太量說。

香港中文大學新亞書院副院長莊太量
香港中文大學新亞書院副院長莊太量

既然難阻私營房屋在未來隨經濟發展繼續升溫,莊太量認為應參考新加坡組屋模式, 讓九成人都住在公營房屋,剩下一成住私營房屋,「樓價有多貴,你就由他吧,最重要是先安置大部分人住屋問題。」但他認為既然大部分人住公營房屋,那更應擴大面積,「要有一千呎的公屋,讓人滿意自己生活狀況。」 莊太量甚至有更大膽的建議———可否參考新界人有丁權,讓每個香港人都有地權? 「香港土地升值是一個windfall(意外之財), 因為我們同內地交流發展,因為發展金融中心。其實這些windfall,不只是屬於香港政府,或屬於擁有土地的人。應該是屬於全香港的人。」他建議政府可從每年賣地收入抽兩成撥入基金,就如消費券般每年分發給每位港人,讓他們用來租屋或置業。

但回到「地少人多」香港老掉牙問題———土地供應呢?莊太量提出增加綠化帶供應:「其他地方如新加坡,怎會容許自己地方有七成屬郊野,不讓發展呢?這些是政府自己給自己的束縳。」他自知這是引起社會爭議的建議,但補說:「我肯定如果政府今日話Greenbelt可以起屋,聽日樓價就會跌。」同時間,有地產商在新界擁近一千公頃農地,多年未發展,亦被外界批判地產商伺候發展機會,結果浪費寶貴土地資源。莊太量也認為政府須展示更大決心,給予發展商壓力:「其實不需要法例,只要阿爺講一句,或者政府講一句,暗示如果你不發展,將來我可能有法例回收啊咁樣,咁你逼佢發展,或者真的收回。」

新發展區規劃如天水圍城?

除了樓價、土地供應問題;鄒崇銘亦關心未來新市鎮的規劃模式,及至此等規劃如何影響居民生活。他舉例指,佔地約三萬公頃的北部都會區,遼闊廣大,配合五條新鐵路走線。城市功能分散,他想像未來居民可能搭一條線去洲頭創科園上班,又搭另一條線到上水或元朗購物,很可能就如目前天水圍居民般,出行往往須搭乘輕鐵至不同地方或公共設施。他說:「這樣完全背離咗集約式城市發展(Compact City)的多功能性同多元性,變咗天水圍『翻版』。」

鄒崇銘批判這種「基建先行」,倚賴轉乘不同鐵路作運輸的規劃模式。「你可以想像,鐵路上蓋變晒物業,地鐵站走出來就是個好大嘅商場,地鐵站附近會變成地產霸權中心,公共屋邨就要再行遠少少。」他說。「想返學、買嘢或者去醫院,行都行唔到,一定要轉車先去到。」鄒崇銘舉例指大埔就是規劃完善、具城市混雜功能的集約式城市,約二百公頃,已⾜以容納二十二萬⼈⼝ (對比北部都會區三萬公頃容納一百萬人口),整個都市內都可以步行距離抵達,而且有商場,亦有墟市及街道,社區文化濃厚。

鄒崇銘亦同樣對佔地千七公頃、可容納七十至一百一十萬人的明日大嶼不甚看好。明日大嶼造價估算最少六千幾億元,為香港有史以來最大型基建計劃;所提供的單位有七成用作公屋。「用一萬億來起公屋,你怎証明佢物有所值?」鄒祟銘說。加上人工島近海平面,全球氣候又愈來愈不穩及極端,「技術上需要怎樣才可以避免水浸?這事情好黑洞,無人知。」

香港理工大學應用社會科學系講師鄒崇銘(圖片由受訪者提供)
香港理工大學應用社會科學系講師鄒崇銘(圖片由受訪者提供)

融入大灣區   更須保留本地規劃權

莊太量也說:「所以我覺得明日大嶼,又或者北部都會區也好,你好難說你想這樣規劃,人們就會跟從,因為你不可以force人搬入去。」他笑指,如果你能逼名校搬進去,吸引老闆和中產也搬入去,才能讓這兩個市鎮真正帶來人流及資金。

鄒崇銘明白,無論北部都會區或明日大嶼,皆被歸於未來大灣區創科發展的宏大藍圖中,但不等如香港就此把自己的規劃權拱手相讓。「全球化之下,所有事物都可以周圍搬周圍走,但也因為這樣,你更加要搞清楚本土本地有什麼強項,要致力保留,咁先至會企得穩。如果你想香港有可持續發展潛力,咁你一定要保留有本土特色的事物,咁你要有本土規劃,或者要留住一些覺得是自己人的人。」

回歸二十五年來,香港人住得愈貴,也愈擠迫,是不爭事實。未來二十五年,或會有人工島於海平面橫空出世,新界北面或成創科重鎮,但香港人仍有希望以可負擔樓價,住在一所有窗戶、有陽光透進來、有生活尊嚴的房子嗎?

回歸二十五年,在大灣區的宏大規劃藍圖下,香港還可保留自己的規劃權?
回歸二十五年,在大灣區的宏大規劃藍圖下,香港還可保留自己的規劃權?
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