乘樓市狂潮而上 資深物業投資者的買樓故事 同嘆「財富兩極化」:「窮人只會更窮」
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乘樓市狂潮而上 資深物業投資者的買樓故事 同嘆「財富兩極化」:「窮人只會更窮」

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人稱King Sir的葉景強是資深物業投資者,也是投資課程講師。訪問約在他以太太名字購下、由市建局重建裕民坊所建的凱匯新盤進行。King Sir 十二歲的兒子也來了,坐在一 旁低頭解數學題,有時也望着說起置業投資談得起勁的爸爸,不免流露敬慕神色。King Sir 西裝革履,在鏡頭前從容抱臂微笑,一副成功 人士典型姿態。問他共持有多少物業?他不願 直接回答,只笑說「若干個」。

然而這樣的人物,卻在訪問頭十分鐘就流下淚來。

被包租婆欺負 走上置業之路

說起自己的置業故事,King Sir 憶起小時一家住板間房的往事。King Sir 父母於五十年 代難民潮來港,在旺角街市賣菜賣肉,每天工作朝七晚八。有次King Sir哥哥跟包租婆兒子玩,球被對方搶去了,兩人打起架來,包租婆二話不說摑了他哥哥一巴。

「你個仔俾人打,但你唔夠膽出聲,好無奈。包租婆好惡,會趕你走。」King Sir說, 哽咽拭淚:「一層樓其實最主要,係俾到屋企人一個棲息嘅地方,係保證屋企人唔係寄人籬 下,(所以就)明白原來一個家,或者一個自己嘅地方係好重要。」

二○○四年,King Sir 跟做按揭的太太結婚後,兩人開始密密儲錢睇盤、投資。雖然King Sir 早於九七年跟朋友合資買樓蝕了一 筆,後來在二千年購得的海怡半島單位又於二 ○○三年沙士期間跌至負資產,但看市如潮起潮落的人如King Sir,總能抽離冷靜地把世情翻譯成上升或下跌的數字。二○○三年,中央政府推出CEPA、自由行等措施救市,兩公婆視為入市好機會。「其實唔係睇人有冇錢,而係睇啲人有無信心去買樓自用。」

King Sir的發跡故事由投資 舊區二手樓開始。
King Sir的發跡故事由投資 舊區二手樓開始。

King Sir解釋他為何沾手物業,而不是股票或基金:「樓嘅槓桿大,同埋你係拎磚頭去抵押,比較實在。如果有乜事,真係唔得就自 己住,或俾屋企人住都得。而且無論樓價定股 價,你都控制唔到。但你可以控制到你租客係 邊個,有無租收,但股票唔係,股息有時有, 有時又無。」

物業投資之道:勤力、懂心理戰

King Sir和太太於是開始在○四年入市, 購入市值約五、六十萬的市區舊樓單位。「可能一層樓六十萬左右,過一陣升到八十萬,咁我就賣,賺咗嗰二十萬就係我第二層樓嘅首 期。加埋我賣咗層樓嘅首期即係四十萬,咁我就用嚟買兩層樓都得。」King Sir說。

或許大眾眼中,物業投資者坐着等收租, 生活閒適舒逸;King Sir卻道出一個物業投資 客的辛勤。二○○四年King Sir開始跟太太合做按揭中介生意,晚上收工四出睇盤搵盤。低 於市價的筍盤其實不是傳說,但關鍵是要跟地產代理打好交道。「要經常同agent傾吓偈, 了解吓市場,買啲蛋撻俾佢食,建立關係,咁佢有盤就會俾你。仲有,我哋唔係同一間傾, 一傾就成條街傾,呢間唔得啫,可能嗰間收到。」King Sir說。密密睇樓,投資客對心水盤、座向、面積、街道特性等往往瞭如指掌,「咁一有筍盤你就即刻扑鎚,如果唔係到時先再搵資料做功課,咁就太慢啦。」

King Sir笑指跟業主講價,如同男女朋友鬧分手。
King Sir笑指跟業主講價,如同男女朋友鬧分手。

覓得心水盤後,還得施予心理攻防戰術, 才鎖得好價。King Sir笑說,跟業主講價,就 像男女朋友吵架,率先捨得離場的一方才較有牙力。King Sir記得有次他心屬大坑一單 位,業主企硬開價三百五十萬,但King Sir還價三百三十五萬。兩人加一經紀窩在單位困獸鬥。於是他借故說是到樓下看車位,但其實悠然走到銅鑼灣吃晚飯。經紀及業主見他遲 遲未歸,心裏慌張,於是妥協。「其實好似玩 show hand咋嘛,我走咗之後原來你緊張我 多過我緊張過你嘅,咁你咪要屈就我囉。咁同時我又知道佢底線係乜。」King Sir笑說。

 

同情未買樓者 「只能不斷被邊緣化」

 

自二○一二年,梁振英上場後推出樓市辣招如額外印花稅、買家印花稅後,投資者所得利益減少,炒風的確暫時放緩。King Sir 也坦言,他自此後少買物業,開始轉而投資工商 舖;同時開始買樓投資課程。他班上什麼類型的學生也有。有學生兩夫婦人工高,月薪十幾萬,「以前一千萬樓做唔到九成按揭,咁佢哋就算收入唔少,但都儲唔到幾百萬首期。」而相對其他早入市的學生,於過去十年買樓,樓價一升就轉手賺幾百萬,「佢哋就話幾百萬打工可能十年都未賺到,咁就不如存多少少錢加埋首期至再買啦。」

King Sir感嘆:「其實你會見到而家呢個情況令財富兩極化,愈有錢嘅人愈有能力去再玩呢個遊戲,但你無錢或者覺得樓價貴,就不停幫業主供樓,就會不斷被邊緣化。」他認 為,政府有責任幫基層人士解決住屋問題,建公營房屋;但「有能力嗰班其實唔使幫,你 投資跌嘅就要食得鹹魚抵得渴,你賺到錢就係你好嘢」,所以他認為政府要維持市場流動 性,讓人有向上流的空間。

即使身為樓市升潮的得益者,King Sir 也認為此情況令財富兩極化,令窮人更窮。
即使身為樓市升潮的得益者,King Sir 也認為此情況令財富兩極化,令窮人更窮。

投資者炒樓致價升? 「香港是自由城市」

但身為得益於樓市大升的投資者,可會有想過像他這樣的投資者,也屬把樓市托高的 一籃子因素之一?他聳聳肩,說:「咁香港係相對自由,你可以選擇自己嘅投資取向嘅,即 係有人選擇投資股票,有人選擇投資物業…… 如果香港唔俾人投資,都會扼殺咗好多經濟活 動,有好多人都賴以維生喺呢啲行業入面。」 他亦指其實辣招推出後,所謂炒家比以往少了 許多。近年新近湧現,購買力強勁的買家是「新香港人」,「以前來香港的內地人住公屋, 而家就嚟買樓。所以啲人咪會覺得佢哋買曬啲樓,我哋無得買。」

即使有人未必想參與買樓遊戲,King Sir 亦勸喻若能力許可,應起碼買一層樓。「因為 你冇樓就係幫人哋供樓嘅啫,而你有層樓只不過係對沖咗,樓價升咗我係冇蝕底嘅,樓價跌嘅咁我一樣跌嘅冇所謂,但問題係我收嘅租可 以俾返業主。」

在香港置業或買樓,似是大多數香港人一生奮鬥的目標。
在香港置業或買樓,似是大多數香港人一生奮鬥的目標。

回歸後,樓價跌過、「負資產」過;但 King Sir亦緊抓經濟復甦機會,坐上樓價如火箭上升的直通車,持「若干」單位過安逸富足 的人生。但King Sir笑說,他其實不太重物慾, 指着兒子所穿的恤衫及褲,說這兩件都是他 三十年前在加拿大warehouse所買的二手衫, 現在成為兒子新裝。訪問過後,他會帶兒子到 深水埗當義工派飯,幫助社會上弱勢人士。

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