回顧過去市建局的種種項目，利東街被「殺街」、裕民坊變成大商場……滿載集體回憶的九龍城，會否步其後塵？參考市建局目前的規劃，局方以「融合策略」作方針，並將引入新規劃工具、挪用公園用地、再度封閉行人道等。上述各項政策，會怎樣影響九龍城居民的生活？
推動民間研究及關注香港發展的團體本土研究社相當關注是次重建項目，成員黃肇鴻形容，是次規劃是「前所未有」。他質疑融合策略並不適用於九龍城，擔憂市建局的規劃工具「恆常化」，使香港的公共空間減少，社區特色消失。由於此重建模式往後將應用至黃大仙、西灣河、荃灣等社區，他認為，市民應「思考這是否仍是合理的重建計劃」。當政府以融合策略接二連三地把舊區改頭換面，香港將被塑造成何等模樣？
新規劃工具適用於九龍城嗎？
在是次融合策略計劃之下，市建局表示為「釋放土地的發展潛力，創造發展空間，並更好利用地盤內不同地段的剩餘地積比率。」，採用新規劃工具包括應用「轉移地積比」和「住宅與非住宅地積比互換」。追本溯源，新規劃工具源於市建局在二○一七年開展的油麻地及旺角地區研究（油旺研究），不過，這套規劃工具真的適用於九龍城嗎？
由於油麻地、旺角一帶的樓宇較高及密集，剩餘地積比率偏低，於是，為增加可用地積比，市建局首次提出「轉移地積比」作為規劃工具，以增加區內住宅、商業和社區設施的供應，騰出來的土地亦可設計成社區休憩空間等其他用途。本土研究社研究員夏淳權解釋：「有些地盤的地積比在規劃上用不到，比如是古蹟，適合做低密度發展。在規劃上，就有多出來的地積比，有其他位需要更多，但就被規劃限制，不如就轉移到接收地盤。」
九龍城因鄰近啟德機場，過往設有啟德機場所制定的高度限制。因此，跟油、旺一帶不同，由於區內樓宇普遍不高，大部分樓宇都未達到原有的發展比率，故重建後樓宇可建得更高。因此他認為，市建局無必要轉移地積比並提出其擔憂：「這意味着規劃工具恆常化，已不是cater當區的實際情況。」他認為，轉移地積比會令建築密度大增，令到九龍城區很狹迫。
市建局書面回覆本刊時則表示，採用「轉移地積比」能騰出地面作門戶廣場，並一併活化附近的打鼓嶺道休憩花園。門戶廣場將整合活化後的打鼓嶺道花園、啟德道／沙浦道發展計劃的地下廣場及毗鄰的一列巴士站，並為該處的巴士站提供更多上落車空間，改善候車環境。
消失的休憩空間？
本土研究社同時憂慮重建會令公共空間銳減。九龍城街市將被重置到位於賈炳達道公園北面地盤的新政府綜合大樓裏，面積達六千六百平方米的公園因此「消失」。原來的公園休憩用地會被重置到綜合大樓內，不同樓層將成為綠化空間，包括園景平台、觀景台及天台花園。市民若要前往該處，將要乘搭升降機。九龍城重建區內有百分之十五的人口是長者，夏淳權形容此設計未必最符合他們需要。「九龍城都是老人家偏多，這些公園可能後生仔會喜歡，葵芳新都會廣場有這樣的綠化地，後生仔會在那裏野餐，是有機會cater到某一類消費羣組，但以當地的人口特徵來看，九龍城可能不是需要這些如此fancy、有少少chill的空間，可能純粹要一個有花草，阿伯可捉棋的地方，要平民，同時也是生活所需的休憩設施。」黃肇鴻認為，這種階梯式公園並不是公園，「一個正常人用公園的習慣是怎樣？隨便落街散步，很隨意。」因此他認為，此舉會降低公共空間質素。
新政府綜合大樓最多可提供約四點七萬平方米樓面面積作政府、機構或社區設施用途，是舊大樓的三倍。（市建局圖片）
當公園被置於新政府綜合大樓，還能被稱作「公園」嗎？（市建局圖片）
重建項目的另一關注點，就是衙前塱道及南角道的行車路將被封閉，如同利東街被「殺街」一樣。他質疑把行車路變成綠化行人步道和市集廣場的規劃：「行人專用區是否等於休憩用地？是否大家需要的，生活化的休憩用地？」利東街兩邊是商舖，設有座椅，並設天台花園，形式與公園相去甚遠，他反問：「阿伯想捉棋，要搭𨋢上去，隔籬就是蛋糕店，阿伯會去？」至於另一市建局項目618上海街也是箇中例子，他們親身視察，發現並不能進入天台花園，「翻查城規會當初批618的文件，才發現那是商舖的一部分。」他只能無奈地道：「原來那些公共空間，不再是任意使用的公共空間。」
衙前塱道及南角道將被改劃為兩條至少闊十八米的綠化行人路（市建局圖片）
街市易地重置、街道被改為行人專用區，除了令公共空間的形式改變，亦揭示了另一問題—市建局佔用公家資源。重建地盤總面積約為三點七萬平方米，本土研究社發現，發展範圍內有約六成為公家地，包括九龍城市政大廈、李基紀念醫局、九龍城獅子會健康院等設施，共涉及二點二萬平方米公家地。本土研究社批評市建局藉整合街區將公用土地轉為住宅樓面，扭曲「一地多用」政策，將公家地變成私人地。政府以豁免補地價形式批地予市建局作為其中一項補助措施，他批評，「市建局佔用了很多公家資源，但它不用負上公共責任。」
被「殺街」後的衙前塱道及南角道，外觀跟利東街相似。（市建局圖片）
安置回遷政策適切？
環觀世界各大都市的重建計劃，如何安置被迫遷的住戶和商戶，都是政府不得不重視的一環。本土研究社質疑局方的安排是「不人道」。市建局在《衙前圍道／賈炳達道發展計劃第二階段社會影響評估報告》表示，打算參考區內的啟德道／沙浦道計劃，以五年的特惠租金吸引舊區商戶回來經營，本次項目也會提供類似安排。不過，他們擔憂老店回遷機會不高，首五年的特惠租金安排完結後，市建局便會按市值租金重新調整。夏淳權解釋：「從觀塘裕民坊的例子也看到，回遷的例子會很少。數量一定沒一半，甚至只有三成。裕民坊一百一十六檔，只有十五檔回遷。」
業主賠償方面，市建局會參考同區七年樓齡單位呎價制定收購價，再加上一筆特惠津貼；合資格的住宅租戶則可獲安置安排或獲發特惠津貼。然而，基層居民希望原區安置的願望，恐怕難以實現。他特別提到，八十年代房協把油麻地六街重建成駿發花園；鼓油街十二號亦曾被土發公司用作安置受亞皆老街／上海街重建計劃影響的居民，「以往相對較人性化的政策不再出現，（現在）用錢打發你走，但錢其實不多，對社區脈絡的影響很大。」
關於會否有適切的居民安置政策，市建局表示，如有特別需要的個案，會轉介至社工隊協助跟進。現時房委會和房協每年都會預留一定配額的公屋單位，予市建局作安置之用。局方亦指出，已成立跨部門專隊了解商戶的意願及需要，將制訂過渡經營安排和回遷方案，研究在主地盤或附近範圍，尋找可以用作臨時過渡期安排的地點，供有意留在原區經營的店舖，先在過渡期內集中一處繼續經營，待項目完成後，才再搬到回遷的地方；並且會加快建造沙浦道項目內的商業部分，讓商場基座可以提早兩年，即大約在二○二九年落成啟用，為希望原區經營的商戶提供多一個遷置選擇。
只有三十四年歷史的九龍城街市將被拆卸
民意基礎何在？
市區更新地區諮詢平台（DURF）在二○一一年六月成立，是根據當年公布的《市區重建策略》中「以人為先、地區為本、與民共議」的目標訂立，參考了時任區議員、地區人士、居民、店家的意見，原意是想了解市民對重建計劃的建議。本土研究社回顧DURF於二○一四年提交予發展局的「九龍城市區更新計劃」，當年的報告將九龍城區劃為「修復與活化優先範圍」。「其中一個很大的原因是要尊重當區市民對這裏的歷史歸屬感、街道脈絡，看到市民有這些意願，所以就希望不要有插針樓，直接就復修和活化。」然而，目前的重建方案和十年前的大相逕庭，並非以復修和活化為主，他質疑目前的方案欠缺民意基礎，「（「九龍城市區更新計劃」）是按法例要求定立的，有民意基礎，但過了約十年後，第一，我們沒有再在其他區域看到DURF，沒有諮詢；第二，你在九龍城傾了的東西，沒有再跟從。」
市建局書面回覆指，目前的重建計劃已參考DURF建議的市區更新框架，將以融合重建、復修、保育和活化的「融合策略」，回應地區居民和持份者多年來希望透過市區更新改善交通、社區設施和居住環境的訴求。局方同時表示，衙前圍道／賈炳達道計劃現正在規劃程序，城規會正就該發展計劃草圖收集公眾意見，市建局將向城規會作回應。
本土研究社成員黃肇鴻（左）、研究員夏淳權
