【港鐵霸權】東涌站小業主稱港鐵物業管理費賺到盡?
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【港鐵霸權】東涌站小業主稱港鐵物業管理費賺到盡?

當一個個港鐵上蓋物業落成後,管理服務便順理成章地由港鐵負責。談起港鐵的物業管理,多個站的上蓋物業小業主大有起義之勢。

部分港鐵上蓋物業其中一個特色:密不透風。
部分港鐵上蓋物業其中一個特色:密不透風。

 

去年,新葵芳花園一眾小業主因不滿港鐵物業管理公司未獲業主委員會同意, 便單方面宣布大幅加管理費,於是發起罷交行動。為何小業主甘願承擔法律風險反抗港鐵?

提起港鐵物業管理,東涌站上蓋物業居民滿腹牢騷無處訴。
提起港鐵物業管理,東涌站上蓋物業居民滿腹牢騷無處訴。

一筆糊塗帳

管理公司酬金以管理開支總額8%計算。「你花一元,港鐵抽八仙。處處肆無忌憚,每一個細節都賺到盡,令人懷疑港鐵要谷大開支以增加酬金。」港鐵住宅業主權益聯會主席、離島區議會東涌北民選區 議員林悅舉例說,海堤灣畔三年前電梯招標,管理公司堅持用「原廠」660萬設備, 但同為全球前三大公司的另一家公司報價只須280萬!兩年前的夏天,衞星天線被颱風打掉,管理公司購買天線的報價為八萬、九萬、二十二萬,但業委會自己找來持牌照的天線,三萬元搞定!

小業主對港鐵管理公司已經失去信任,每時每刻須打醒十二分精神盯住每一 筆帳目。近來,林悅團結一眾港鐵住宅業主展開「維權行動」。2009年,港鐵東涌 線十幾個屋苑小業主集體維護權益,指控港鐵不合理收取前期開支。林悅作為三位原告之一,為東涌線幾個屋苑的居民討回港鐵多收的四千多萬元。

「除疑涉多收費外,還包括屋苑招標混亂、帳目混亂、管理人員服務差。」居民 你一言我一語:「有事找不到管理員,不是說去開會就是不見人。」翻查東涌「藍天海岸」近期管理帳目時,發現四期住宅三個月的管理費帳目混為一體,難辨明細。 三月個管理費中,公共地方的員工薪酬十多萬,住宅員工薪酬一百七十多萬,「眼見頂多十幾個員工,算下來,那不等於平均薪水五萬以上?」

對於為何屋苑管理員工薪酬偏高,港鐵接受記者查詢時只稱,「管理處因應屋苑不同需要,安排適當人手及管理人員」, 但拒絕透露屋苑個別員工的薪酬安排。

三個月管理費中,員工薪酬一百八十多萬,居民懷疑,最多十幾個員工,算下來,平均月薪五萬以上!
三個月管理費中,員工薪酬一百八十多萬,居民懷疑,最多十幾個員工,算下來,平均月薪五萬以上!

小業主無話事權

「唔好話要換走港鐵,連組成立案法團都有問題。」他說,小業主要與港鐵抗衡, 堪稱以卵擊石。建築物管理條例規定,獲全部業權的三成業主通過,才可自行成立法團。若要換港鐵管理公司,則須要得到五成業主同意。

「大部分港鐵沿線屋苑都會將車站的業權份數也計算在內,以九龍灣德福花園為例,雖然有近五千伙,但只佔整個屋苑的25%業權,因為有51%業權是九龍灣車 站,其餘24%則是商場、停車場及公用地方,全是港鐵擁有。而將軍澳蔚藍灣畔、 青衣盈翠半島、新葵芳花園皆是港鐵持有商場和車站的業權,佔整體業權50%以上。」他稱,遊戲規則來自公契,而公契由地段擁有人制訂,亦即是港鐵。

在港鐵目前管理約四十個住宅項目中,能成立法團並成功更換管理公司的, 寥寥無幾。林悅希望政府修例放寬成立業主立案法團及撤換管理公司的要求,增設經理人酬金上限,或督促參考部分非港鐵管理的屋苑。「小業主有得選擇,才有屠龍刀在手,令管理公司改良服務。」

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