【新田購物城停運】變天近在咫尺 下一步將變翻版科學園?
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【新田購物城停運】變天近在咫尺 下一步將變翻版科學園?

25.08.2021
惠楚生
譚志榮、惠楚生
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此刻的新田猶是平靜,老村民坐在家門前的藤椅上悠然自得,遠眺一街之隔那納悶得很的新田購物城,可他們卻不知道,自己快將見證此靜土的風雲變色。

這邊廂的新田購物城靜悄悄落幕,那邊廂的地區發展大計正蠢蠢欲動。早在二O一九年,規劃署已進行一項「新田 / 落馬洲發展樞紐」可行性研究,預留約五十七公頃土地作創科用途,配合創新及科技局推動的港深創科園。然而,民間研究機構卻曾發表一份調查報告,發現地產商早已在附近一帶「插旗」,手握多幅地皮。

新田在可見未來,將經歷一幕幕翻天覆地的變化,但創科園的大計會否像新田購物城一樣,雷聲大雨點少,抑或是偷龍轉鳳成豪宅項目,仍是未知之數。唯一肯定的是,寧靜的自然環境將不復再。

(譚志榮攝)
(譚志榮攝)

購物城停運分析 – 失敗但無傷大雅的發展案例

主權移交後,多屆政府都曾探討發展新田,但觀乎過去近二十年的發展歷程,除了落馬洲皇巴站帶來的人流外,新田依舊一片寂靜。2013年民建聯向局方獻計,抛出興建購物城的提議,欲分流內地遊客並為該處提供就業機會,議員黃定光張羅一番後,覓到一幅於青山公路新田段的私人地皮,連同毗鄰小部份政府土地,興建佔地四十二萬平方呎,設有逾二百鋪位的新田購物城。

黃定光曾預計購物城每逢假日的入場人次能達逾萬,地區人士亦以為新田購物城的出現或會為這裏帶來衝擊;可是這如意算盤卻打不響,購物城開業三年水靜河飛,「入局」的大小商戶蝕錢離場。如今購物城壽終正寢,土地又再化整為零。

新田購物城關閉,亦預示著這裏再不寧靜。(譚志榮攝)
新田購物城關閉,亦預示著這裏再不寧靜。(譚志榮攝)
購物城自2018年開幕以來遊客甚少,反而令這區多了一片靜土。(譚志榮攝)
購物城自2018年開幕以來遊客甚少,反而令這區多了一片靜土。(譚志榮攝)

關注新界東北發展議題的本土研究社成員黃肇鴻(Brian),當初亦有留意購物城的規劃,「其實政府知道新田購物城為何會變死城。內地人也不會去這麼偏僻的地方,全都湧去市區,因為那裏根本就沒有基建配套,整個區只得村屋。我認為當時是沒有想過長遠,但亦沒法想得長遠,因為旁邊全是棕地。」

Brian認為,在新田的長遠發展計劃敲定前,如何把土地用途充分發揮,建起一個帶點臨時性質的購物城本是一條財路,「地產發展商在新田有一塊地丢空著,有人想在最短的時間賺快錢,覺得會有水貨客生意做,因為內地客走水貨在那時候是個熱潮,所以便搞了個購物城。雖然最後也是賺不到,但其實對身為地主的地產發展商而言是沒甚損失,反而就他而言,你替我先把土地平整,先做一點發展,是有點鋪橋搭路的意味。」

本土研究社成員Brian(圖右)和研究員阿量(圖左)預料新田一帶將面目全非。
本土研究社成員Brian(圖右)和研究員阿涼(圖左)預料新田一帶將面目全非。

地產商手握周邊土儲 基建先行受惠的會是誰?

撇除購物城的成與敗,Brian的戰友研究員夏淳權(阿涼)卻留意到,購物城其實是坐落未來的黃金地段,「我認為新田購物城是so called失敗的例子,但其實它的位置,正是規劃中的港鐵北環線新田車站的隔鄰;鐵路基建加上構想中的樞紐,我們觀察到那一帶的土地將會用作大型發展。帶來的變化很簡單,就是地積比會調高很多;局方正研究濕地緩衝區的地積比上調至3倍,北環線一帶更超過6倍,鄰近居民和生態環境是會首當其衝受影響。」

把鏡頭拉遠一點,且看整個新界東北的發展藍圖,港府雄心萬丈,欲將之打造成能容納百萬人口的新市鎮,房屋供應和基建需求大增,但阿涼質疑,整個計劃是否真的有迫切需求,「從最新的人口數據,我們看到香港是有人口流失,香港是否真的需要一個這樣龐大的發展計劃?還是有點發展過度?政府、一些親政府的研究機構、一些支持地產發展的學者,都經常說香港沒有地、不夠地,但真相又是否如此?這點值得我們去思考。」

本土研究社關注新界鄉郊發展。
本土研究社關注新界鄉郊發展。

以往發展新市鎮時,政府會自行收地,以掌握規劃主導權。Brian認為現時政府的發展思維是反其道而行,傾向以基建帶動發展,「搞不旺的話,政府和港鐵能幫你打通網絡,之後便可開始大興土本,在那裏一直持有土地的發展商便最受惠。」

他們曾對濕地緩衝區和保育區範圍內的土地進行調查,發現大型地產商早已手握豐富土地儲備,包括現時新田購物城所在位置,亦是由恆地持有,「地產商在八十年代可能只花幾塊錢一呎的價值購入農地,現在的情況有點像是:地產商在這裏買了地,我就把鐵路蓋到這裏。這可能就是所謂的釋放土地潛力。」

本土研究社曾對新田一帶土地進行調查,發現周邊土地早已被地產商購入。
本土研究社曾對新田一帶土地進行調查,發現周邊土地早已被地產商購入。

創科園與地產項目的距離

雖然大多土地也被發展商包攬,但新田卻成為港府推動創科產業的屬意地。政府近年力谷創科及再工業化,中短期目標是建設一面積達八十七公頃的港深創新及科技園,將分階段於二O二四年起落成,這個創科園很大機會落戶新田購物城周邊地方。

政府常宣稱會引入內地創科人才,Brian笑言,「其實一河之隔亦有一些科技園區,為甚麼他們會過來新田工作?難道將來騰訊會在這裏建寫字樓?政府想在這區域發展一特定產業,卻沒想過細節上是怎樣實行和推動。」

對於政府希望動用大量土地發展創科,Brian亦充滿疑問,「創科最重要的不是土地,而是人才和電腦。沒有人才的話,你要那麼多地來幹甚麼?不是提供用地就足夠,我亦不同意創科需動用那麼多土地;就算你拿一大塊地建立data centre,但現在人們已在說6G,會把數據射上太空,data centre會不會在十年後已經過時?政府有沒有遠見,可在創科發展上比其他國家走前十年?為甚麼要用新田的地?這裏有農田、自然鄉村..」

觀乎政府如今的發展步伐,阿涼預想到新田創科園的最終面貌,「政府從沒有詳細公開過創科用地需求是怎樣估算出來,亦沒有仼何準則,會否計多了用地?我最擔心的是,在最壞情況下,新田這個創科園可能像科學園一樣,過剩的科研相關預留的土地會被拿去建豪宅,最終變了地產項目。」

Brian認為政府在估算土地需求時的機制並不清晰。
Brian認為政府在估算土地需求時的機制並不清晰。
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黃肇鴻 Brian
本土研究社成員,香港大學社會科學學系(地理學、政治與公共行政學)畢業,二O一七年加入本研,主力探討土地、丁屋等議題。

夏淳權 阿涼
本土研究社研究員,城市大學社會科學學士(公共政策與政治)畢業,二O一九年加入本研,主要研究丁屋及丁權議題,以及參與港鐵霸權研究、檔案解密研究、規劃程序研究和城市研究等工作。

惠楚生
譚志榮、惠楚生
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